Tramita no Congresso,  o Projeto de Lei 7059/10, do deputado Paulo Roberto Pereira (PTB-RS), que pune as construtoras e as incorporadoras que atrasarem, em mais de 90 dias, a entrega de imóveis adquiridos na planta. Pela proposta, se o fornecedor descumprir o prazo, terá de arcar com todos os encargos, inclusive impostos, até a entrega do imóvel ao comprador. O prazo padrão para atrasos no mercado, hoje, é de 6 meses, muitas vezes descumprido.

Ainda segundo o texto do PL, caso o comprador já tenha quitado o imóvel, o fornecedor deverá pagar a ele, 1% do valor de aquisição por mês de atraso na entrega. O projeto estipula sanções penais e administrativas previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).

O Dr. Tiago Antolini, especialista em direito habitacional,conferencista do CRECI (Conselho Regional  dos Corretores de Imóveis) e do SCIESP (Sindicato dos Corretores de Imóveis do Est. de São Paulo),  vem observando atrasos excessivos nos prazos de entrega no mercado de imóveis residenciais.

Antolini explica que o problema não é tão novo assim, mas vem se agravando: "historicamente, sempre houve atrasos além da conta, entregas nunca realizadas, falências de construtoras, etc... Mas, com o boom imobiliário, esses atrasos ficaram mais evidentes".

Essa percepção de Antolini vem se confirmando nos contatos que tem feito por ocasião das habituais palestras que profere pelo CRECI e o SCIESP para profissionais da área em todo o Estado de São Paulo. Para ele, a aprovação desse Projeto é uma necessidade: "Muitos empresários entram nessa ciranda habitacional como aventureiros, arriscando. Mas, quando não obtêm êxito, repassam os prejuízos ao comprador". 

Aposentada demorou seis anos para receber imóvel

Cleide Ermelinda Medina filiou-se à Paulicoop para comprar um apartamento de 2 dormitórios na Praia Grande, para pagar em 8 anos, com entrega prevista para 2002 . Sorteada, passou em 2005 de dois para três dormitórios, pagando a diferença.

Quitou o imóvel integralmente em 2005, e ainda não o tinha recebido em março de 2008, seis anos após o prazo contratado. A Cooperativa alegava falta de recursos  para a colocação das janelas e do elevador  no prédio dela. Depois desses seis anos, Cleide já nem queria mais o imóvel, mas não conseguia ser atendida pela cooperativa, nem pode vendê-lo.

Nesse meio tempo, a vida de dona Cleide mudou, o seu esposo faleceu e, pelo estado atrasado e paralisado do imóvel, até o inventário dela travou. No ano passado, a duras penas, ela conseguiu receber o imóvel, diferentemente de vários outros compradores de outros três blocos até agora inacabados.

Cleide só aceitou receber o imóvel, porque não havia outra forma de não perder o que pagou. Mas ainda não pode vendê-lo, porque ainda não recebeu a documentação. Não se sabe  ainda o motivo disso.

O dr Tiago Antolini está agora incumbido de verificar e adotar as providências para ela ter a escritura, vender o imóvel e recuperar, ao menos em parte, o que pagou.

Como Acontece

Quem não precisa de um imóvel com urgência e planeja ter um novo, a médio prazo, pode comprar na planta, com preços muito atraentes. Naturalmente, tem de dar uma entrada ou adiantamento, pagar algumas parcelas e - na maior parte dos casos - financiar o restante.

Empresas sérias à parte, muitas estão de olho no dinheiro que o comprador pagará antes de obter o financiamento; o que significa pelo menos 20% do preço total. Enquanto vai pagando do próprio bolso e buscando o financiamento, o comprador está crente de que receberá o imóvel dentro do prazo prometido. Mas, pouco antes disso, é comunicado que haverá atraso, por conta dos mais diversos problemas (o portifólio de desculpas é extenso). Se o comprador aceita os adiamentos, pode tanto vir a receber o imóvel depois (se a construtora tiver boas intenções e conseguir equilibrar suas finanças), como não receber e perder o dinheiro já pago - total ou parcialmente.

O advogado especializado, também autor na área, lembra que isso acontece com construtoras e cooperativas, e não é raro o comprador ficar a ver navios: "Quem descobre a verdade tardiamente, enfrenta várias dificuldades para ingressar na justiça, espera anos pela decisão favorável e sempre tem algum prejuízo - maior ou menor".

Cuidados Para Evitar a Situação

Dr. Tiago Antolini fala de alguns cuidados básicos que os consumidores devem ter:

1-Pesquisar o histórico da empresa no mercado, começando por uma simples busca na internet. Empresas que já prejudicaram compradores sempre aparecem, inclusive mencionadas pelos lesados. 

2-Se essa pesquisa não acusar nada, a empresa pode estar limpa, ou ser tão nova que ainda não apareça. Aí é hora de pesquisar nos arquivos virtuais do Procon e do Judiciário. Em ambas as pesquisas, é importante ter a razão social correta da empresa, e não apenas o nome fantasia. 

3-É indispensável pedir à empresa uma lista de referências, com compradores dos últimos cinco anos - inclusive recentes. Comunicar-se com pelo menos dois de cada ano, perguntando sobre o seu grau de satisfação.

4-Outra boa fonte de consulta é a própria Caixa Econômica Federal.

5-A última pesquisa é pedir à empresa documentos que comprovem a situação legal do terreno junto à prefeitura, e que o projeto do imóvel está devidamente aprovado.

6-Se a empresa passar bem por todos esses filtros, é hora de verificar o teor do contrato:

6.1-Ler atenta e pacientemente o contrato, marcando os pontos duvidosos.Não é tarefa fácil, já que, por ser algo muito específico, até advogados têm dificuldades na interpretação.

6.2-Perguntar ao vendedor acerca de todos os pontos do contrato sobre os quais tenha dúvidas. Insistir até que a explicação seja convincente.

6.3-Tudo que for afiançado verbalmente pelo vendedor deve estar escrito no contrato. Inclusive as despesas, taxas e outros pagamentos à parte.

7-Cláusulas sobre atrasos na entrega:

7.1-Deve haver prazo claro para a entrega do imóvel. Nunca aceite tolerâncias de atraso maiores que seis meses.

7.2-Deve haver cláusula permitindo que o comprador interrompa o pagamento no caso de atrasos no cronograma físico-finaceiro (que determina pagamentos gradativos conforme a obra se desenvolve) ou quando perceber que o prazo não será cumprido.

7.3-Deve haver cláusula impondo à construtora multa proporcional ao atraso de entrega. 

7.4-Deve haver cláusula permitindo que o comprador desista do negócio por abusos quanto a atraso de entrega. 

7.5-Deve estar muito clara a cláusula que dispõe sobre a devolução do dinheiro pela construtora em caso de desistência do comprador causada por atrasos de entrega.

8-Outros cuidados, envolvendo essa mesma compra, são: ter claros as dimensões do imóvel, o layout, o andar, quantas vagas de garagem, tipo de acabamento com o qual o imóvel será entregue e outros detalhes do que se está comprando.

9-FGTS - É sempre interessante aplicar o FGTS na compra de um imóvel. Mas é mais prudente fazê-lo na hora de concretizar o financiamento, e não utilizá-lo como entrada ou sinal - ainda que o comprador o tenha em mãos por conta de uma rescisão de trabalho recente, por exemplo.

10-Financiamento - Não comprometer mais que 20% da renda no pagamento do imóvel e do condomínio, porque os atuais contratos não possuem vínculo com a equivalência salarial e qualquer aumento acima do normal nos índices da TR (fator de correção das prestações) pode encarecer todo o financiamento.