No Brasil, o negócio shopping center teve seu início em 1966 com a inauguração do Shopping Iguatemi, em São Paulo – o primeiro a utilizar o sistema de locação de lojas. O Anuário Brasileiro de Shopping Center, publicado em 2008 pela Alshop-SP, indica que existem atualmente 644 centros comerciais do gênero.

A grande maioria dos lojistas de shopping centers é de pequeno e médio porte e não consegue sobreviver mais de cinco anos. Devido às atuais regras contratuais, pagam 14 aluguéis por ano, além de condomínio, fundo de promoção, taxa de ocupação, aluguel complementar, entre outras. Em caso de dificuldade financeira, para o empresário devolver a loja antes do fim do contrato, tem que arcar com multa rescisória que varia de 12 a 20 aluguéis mínimos.

Sem condições de operar, demitem funcionários e causam elevado índice de desemprego. A despeito disso, e dos impactos da crise econômica global, em 2008, os 65.500 lojistas de shoppings geraram 720 mil empregos diretos e mais de 3,6 milhões indiretos. Enquanto os donos de shopping center geram empregos apenas durante a construção dos empreendimentos. De acordo com pesquisa do Conselho Nacional de Entidades do Comércio em Shopping Centers (Conecs), 71% das lojas têm menos de dez funcionários; 75.5%, menos de 100 metros quadrados; 64,5% são do varejo local ou de franquias; e 54.8% não chegam a cinco anos no empreendimento.

Dos lojistas entrevistados pelo Instituto Vox Populi, 67,5% admitem que a cobrança do 13º aluguel (aluguel em dobro em dezembro) foi uma imposição para a assinatura ou renovação do contrato e 71,2% não consideram justo o custo de condomínio e aluguel (65,5% dos aluguéis são reajustados pelo IGP, índice que não representa a variação registrada no varejo). Um dos principais pilares do sucesso em qualquer relação de negócios está na escolha do parceiro e no modelo de contrato realizado. Em shopping center não deveria ser diferente. Porém, o principal incômodo na relação de negócios entre lojistas e empreendedores está na regra contratual, cujos instrumentos contratuais possuem várias cláusulas abusivas e com pouca transparência na gestão das contas condominiais, e dos fundos de promoções e propagandas.

Para agravar a atual situação, os investidores estrangeiros já chegaram e a falta de uma lei, que regule o segmento, dificulta ainda mais esta relação e faz com que a cada ano milhares de lojistas no Brasil fechem seus negócios. O modelo atual não proporciona uma negociação ganha versus ganha, já que os contratos de shoppings são de adesão e, após a assinatura, fica difícil sair, a não ser com um elevado custo. É um negócio com tempo de morte definida, onde o lojista não consegue renovar mais que um período contratual (5 anos).

Na atualidade, a Lei 8245/91 que regula as locações de imóveis urbanos não contemplou a regulação do contrato de aluguel entre locadores e locatários em estabelecimentos de shopping center. O Artigo 54 da referida Lei diz que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Ora podemos contemplar diante deste Artigo que a hipossuficiência do lojista perante o empreendedor é notória tendo em vista o tamanho, recurso e poder de fogo do lojista; pois como demonstrado mais de 75% dos lojistas são micro ou pequenos empreendedores.

O lojista de shopping senter não consegue negociar de igual para igual com o empreendedor, pois, se não consegue pagar o aluguel, é simples: desocupe o imóvel para o próximo. Diante desta realidade constatamos que há a necessidade de uma legislação que possa regular esta disparidade, pois se assim continuar veremos a cada dia mais lojas fechando e mais e mais empreendedoras ficando a míngua de seus investimentos, que às vezes custou toda a vida de seu trabalho.

Necessário se faz algumas mudanças na legislação para que a negociação possa ser menos cruel e que minimize a diferença na negociação do aluguel entre locador e locatário no caso de shopping center. Dentre estas mudanças, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas locações entre lojistas e empreendedores, embasado principalmente no princípio de hipossuficiência financeira; a apresentação das despesas de condomínio e de fundo de promoção, na forma mercantil, e não da forma que vem sendo apresentada; a ilegalidade da cobrança de taxas quando da cessão do ponto comercial; a ilegalidade da cobrança dos aluguéis complementares, desempenho, pré-determinados ou progressivos; a ilegalidade da cobrança de taxas ou percentuais, além do índice estipulado no contrato; a ilegalidade da cobrança de mais de doze aluguéis durante o ano, evitar o aluguel em dobro em dezembro ou 13º aluguel, em dobro em maio (14º aluguel, mês das Mães), em dobro em junho (15º aluguel, mês dos Namorados); a possibilidade do locatário, em sede de ação renovatória requerer o aluguel provisório; a indenização ao locatário no caso do empreendedor não renovar a locação, alegando que necessita fazer obras no imóvel, mesmo que as iniciem três meses após a entrega das chaves; a possibilidade de discussão do indexador de reajuste nas ações revisionais de aluguel, na medida em que a atual Lei do Inquilinato garante apenas ao locador tais direitos; a ilegalidade na cobrança de multa contratual, que venha a ultrapassar o valor de três aluguéis proporcionais ao tempo de ocupação do imóvel, no caso de entrega das chaves antes do prazo contratual. Estas mudanças poderiam minimizar as diferenças na relação entre locador e locatário em shopping center.

Existe na Câmara um projeto de Lei, tramitando pela Comissão de Defesa do Consumidor, que pontua alguns itens acima mencionados. Certamente, se aprovados daríamos um grande passo para equacionar a relação entre locador e locatário de shopping center. A isonomia na questão da lei do Inquilinato tem que ser aplicada de modo geral. Se existe marco regulatório para a locação de imóvel residencial e comercial ou não comercial, por outro lado justo é ter a mesma legislação para regular a locação de imóveis em shopping center a fim de equilibrar a relação entre lojistas e empreendedores.